निर्माणाधीन घर खरीदने से आपका गृह ऋण कर लाभ कम हो जाता है

एक के मामले में निर्माणाधीन संपत्ति पर ब्याज पर कटौती का दावा निर्माण पूरा होने के बाद ही किया जा सकता है। इसके अलावा, अधिकतम ब्याज की सीमा भी है जिसका दावा इस बात पर निर्भर करता है कि संपत्ति किराए पर देने के लिए खरीदी गई है या स्वयं उपभोग के लिए। ये नियम गृहस्वामी द्वारा दावा की जा सकने वाली कुल कटौती को महत्वपूर्ण रूप से प्रतिबंधित करते हैं।

गृह ऋण कटौती नियम

की धारा 24(बी) के तहत आयकर अधिनियम के अनुसार, उधारकर्ता अपने गृह ऋण के ब्याज घटक पर कटौती का दावा कर सकते हैं। स्व-कब्जे वाली संपत्ति के लिए, वार्षिक सीमा है ₹2 लाख. यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि स्व-कब्जे वाली संपत्ति पर कटौती केवल पुराने शासन के तहत ही की जाती है।

ऐसे घर के लिए जिसे किराए पर दिया गया है या जिसे किराए पर दिया गया माना जाता है, ब्याज कटौती की कोई ऊपरी सीमा नहीं है, और दोनों व्यवस्थाओं के तहत इसकी अनुमति है।

यह कटौती ऋण ईएमआई के बोझ को कम करती है, खासकर शुरुआती वर्षों में जब ब्याज प्रत्येक भुगतान का बड़ा हिस्सा होता है। सिद्धांत रूप में, यह एक आकर्षक लाभ पैदा करता है। यहां तक ​​कि स्व-कब्जे वाले घर पर भी, उच्चतम कर दायरे में आने वाला व्यक्ति पूरा दावा करता है ₹2 लाख की कटौती से बचत ₹प्रत्येक वर्ष करों में 60,000 रु. एक दशक में, बचत अधिक हो सकती है ₹6 लाख, संपत्ति पर प्रभावी रिटर्न में सुधार और उधार लेने की लागत कम करना। किराए पर दी गई संपत्ति के लिए बचत कहीं अधिक हो सकती है।

लेकिन कर लाभ तभी लागू होता है जब संपत्ति पूरी हो और उस पर कब्ज़ा हो। निर्माणाधीन संपत्तियों के मामले में, नियम अलग-अलग हैं, जो अंतिम परिणाम को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकते हैं।

निर्माणाधीन खरीद के लिए अलग नियम

कर कानून संपत्ति के निर्माणाधीन होने पर ब्याज कटौती का दावा करने की अनुमति नहीं देते हैं। पूरा होने से पहले वित्तीय वर्ष तक भुगतान किया गया ब्याज संचित किया जाता है और निर्माण-पूर्व ब्याज के रूप में वर्गीकृत किया जाता है। वीपीआरपी एंड कंपनी एलएलपी, चार्टर्ड अकाउंटेंट्स के पार्टनर विजयकुमार पुरी ने कहा, “धारा 24 (बी) के तहत ब्याज कटौती केवल उस वर्ष से शुरू होती है जिसमें निर्माण पूरा होता है। निर्माण अवधि के दौरान भुगतान किया गया कोई भी ब्याज पूरा होने के वर्ष से शुरू होने वाली पांच समान किस्तों में जमा किया जाता है और दावा किया जाता है।”

हालाँकि, कटौती पर दो-तरफा प्रतिबंध हैं जिनका दावा तब किया जा सकता है जब घर स्व-कब्जे वाला हो। पहले एक ₹एक वर्ष में दावा किए गए कुल ब्याज पर 2 लाख वार्षिक सीमा लागू होती है। निर्माण-पूर्व किस्त और चालू वर्ष का ब्याज इस समग्र सीमा के भीतर फिट होना चाहिए। कोई भी राशि अधिक ₹2 लाख का नुकसान हुआ.

एक उधारकर्ता पर विचार करें जो भुगतान करता है ₹निर्माण के चार वर्षों के दौरान ब्याज में 10 लाख रु. यह निर्माण-पूर्व ब्याज बन जाता है, और वार्षिक कटौती का दावा किया जा सकता है ₹2.5 लाख. यदि कब्जे के बाद चालू वर्ष का ब्याज दूसरा है ₹2 लाख, कुल ब्याज कटौती के लिए पात्र है ₹4.5 लाख. इसके विरुद्ध ऋण लेने वाला केवल दावा कर सकता है ₹स्व-कब्जे वाले घर के लिए 2 लाख- आधे से अधिक ब्याज कटौती का नुकसान हुआ।

दूसरा, जब निर्माण कार्य वित्तीय वर्ष, जिसमें ऋण लिया गया था, के अंत से पांच वर्ष से अधिक समय तक खिंच जाता है, तो स्थिति और भी कम अनुकूल हो जाती है। ऐसे मामलों में, स्व-कब्जे वाले घर के लिए वार्षिक कटौती समाप्त हो जाती है ₹2 लाख से ₹30,000.

की संरचना गृह ऋण ब्याज परिशोधन समस्या को और अधिक गंभीर बना देता है। “यदि कब्ज़ा पांच साल के बाद होता है, तो गृहस्वामी केवल इतना ही दावा कर सकता है ₹पांच वर्षों के लिए प्रति वर्ष संचित ब्याज का 30,000 रु. इसका मतलब यह होगा कि आप केवल कटौती कर सकते हैं ₹संचित ब्याज का 1.5 लाख, भले ही यह अधिक हो। जामनगर स्थित सीए सूरज नाहर ने कहा, ”इससे ​​घर मालिकों को नुकसान हो सकता है क्योंकि ऋण चुकौती के शुरुआती वर्षों में गृह ऋण पर ब्याज निश्चित रूप से बहुत अधिक होगा।”

उपरोक्त उदाहरण में, मान लीजिए कि निर्माण में सात साल लगे और संचित ब्याज है ₹14 लाख. लेकिन आप केवल दावा कर सकते हैं ₹पाँच वर्षों में 1.5 लाख, जबकि शेष ₹12.5 लाख रुपए पूरी तरह माफ कर दिए गए। बिल्डरों से खरीदे गए अपार्टमेंट के मामले में, पांच साल से अधिक समय तक कब्जा प्राप्त करना असामान्य नहीं है।

किराये पर दी गई या किराये पर दी जाने वाली संपत्तियों के लिए, ब्याज कटौती पर ऐसी कोई सीमा नहीं है। अगर निर्माण पांच साल के बाद पूरा हो जाता है तो भी गृहस्वामी पूर्ण ब्याज का दावा कर सकता है, और इससे अधिक होने पर भी निर्माण पूर्व की पूरी किस्त काटी जा सकती है। ₹सालाना 2 लाख. दोनों व्यवस्थाओं के तहत कटौती की अनुमति है। “हालांकि, एक वर्ष में अन्य आय के मुकाबले सभी गृह संपत्ति के नुकसान का समग्र समायोजन सीमित है ₹2 लाख, “पुरी ने कहा।

आयकर रिटर्न में ‘गृह संपत्ति से आय’ मद में घाटा होता है। इसके तहत किराया घोषित करना होता है और इसे उस साल लोन पर चुकाए गए ब्याज से काटा जा सकता है. यदि भुगतान किया गया ब्याज किराए से अधिक है, तो इसके परिणामस्वरूप नुकसान होता है जिसे किसी अन्य आय से समायोजित किया जा सकता है, लेकिन अधिकतम तक। ₹2 लाख. यह ₹2 लाख की सीमा किराए पर दी गई संपत्ति पर कर लाभ की सीमा को प्रतिबंधित करती है, भले ही ब्याज पर पूर्ण कटौती की अनुमति हो।

नाहर ने कहा कि कर कानून किराये की संपत्तियों के लिए अनुकूल लग सकते हैं, लेकिन ₹नुकसान के सेट-ऑफ पर 2 लाख की सीमा उन पर समान प्रतिबंध लगाती है। “स्व-कब्जे वाले घरों के लिए, जो आय उत्पन्न नहीं करते हैं, कैप घर मालिकों को बहुत बड़े ऋण लेकर कर योग्य आय को कृत्रिम रूप से कम करने से रोकती है। किराए की संपत्तियों के लिए, पूर्ण ब्याज कटौती की अनुमति है, लेकिन सेट-ऑफ प्रतिबंध यह सुनिश्चित करता है कि करदाता वेतन या व्यावसायिक आय पर कर देयता को खत्म करने के लिए बड़े ब्याज बहिर्वाह का फायदा नहीं उठा सकते हैं। इसके अलावा, नए शासन में, नुकसान को केवल किराये की आय के साथ समायोजित किया जा सकता है और शेष नुकसान को आगे ले जाने की अनुमति नहीं है, “उन्होंने कहा।

निर्माणाधीन मकान में निवेश

घर खरीदने वालों के लिए जो ऋण को वित्तीय उत्तोलन के रूप में मानते हैं, निर्माणाधीन संपत्तियों पर ये प्रतिबंध उस लाभ को खत्म कर सकते हैं जिसकी वे उम्मीद कर रहे थे।

होम लोन वास्तविक कर लाभ तभी प्रदान करता है जब आप प्रत्येक वर्ष पूर्ण ब्याज कटौती का दावा कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि आप एक लेते हैं ₹रेडी-टू-मूव-इन हाउस पर 25 साल के लिए 9% पर 50 लाख का लोन, पहले साल का ब्याज है ₹4.47 लाख. दावा किया जा रहा है ए ₹30% टैक्स स्लैब में 2 लाख की कटौती आपको बचाती है ₹टैक्स में 60,000. यह प्रभावी रूप से आपके ब्याज के बोझ को कम करता है ₹3.87 लाख वास्तविक ब्याज दर को लगभग 7.8% तक कम कर देता है।

अब, मान लीजिए कि आप वही लेते हैं ₹एक निर्माणाधीन घर के लिए 50 लाख का ऋण, जहां परियोजना को पूरा होने में छह साल लगते हैं। नियम अलग हो जाते हैं. चूंकि कब्जे में पांच साल से अधिक की देरी हो चुकी है, इसलिए संचित ब्याज का दावा तभी किया जा सकता है ₹पांच साल के लिए प्रति वर्ष 30,000, कुल मिलाकर ₹1.5 लाख. शेष ₹24 लाख स्थायी रूप से अस्वीकृत कर दिया गया है। कब्जे के बाद भी, वार्षिक कटौती सीमित है।

परिणामस्वरूप, आप लगभग बिना किसी कर राहत के हर साल लगभग पूरा ब्याज चुकाते हैं, और प्रभावी ब्याज दर 9% के करीब रहती है। सूरज नाहर कहते हैं, ”आस्थगित कटौती और वार्षिक सीमा के कारण निर्माणाधीन संपत्तियों में लाभ गायब हो जाता है।”

यद्यपि कर नियम किसी भी दावा न किए गए गृह ऋण के ब्याज को संपत्ति के अधिग्रहण की लागत में जोड़ने की अनुमति देते हैं, लेकिन लाभ तत्काल नहीं होता है – इसका एहसास केवल तब होता है जब आप अंततः घर बेचते हैं। बेंगलुरु स्थित सीए प्रकाश हेगड़े बताते हैं कि कर लाभ भी बहुत छोटा है। “जब आप प्रत्येक वर्ष कटौती के रूप में ब्याज का दावा करते हैं, तो उच्च कर स्लैब वाले लोग 30% कर बचाते हैं। लेकिन जब समान राशि अधिग्रहण की लागत में जोड़ दी जाती है, तो बिक्री पर कर बचत केवल 12.5% ​​होती है।”